专业配资实操盘房地产纾困样本：上海壹号院267%认筹率背后的中信产融协同实践

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5月21日，上海壹号院项目销售现场吸引了大批购房者。据项目销售人员透露，项目当日热销超40亿元，64套房源全部售罄，再度实现“日光”。早在5月12日，上海壹号院项目在四天半内吸引了171组意向客户，认筹率突破267%。

作为中信金融资产主导推动实施的房地产纾困重点项目，上海壹号院项目自2024年8月入市以来，实现三开三罄，总成交金额126亿元。其中，今年两次开盘合计销售108亿元，成为全国首个销售额破百亿的项目。中信金融资产继实施董家渡纾困项目后，再创协同房地产纾困化险标杆项目。

4月25日召开的中央政治局会议作出持续巩固房地产市场稳定态势的定调，明确要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，加大高品质住房供给。伴随着政策的强劲推动，中信金融资产作为服务实体经济的主力军、维护金融稳定的压舱石，义不容辞地站在了化解风险、解决经济金融领域突出问题的最前沿。

逆周期破局从“停滞困局”到“城市焕新”

城市更新工作绝非易事，存在拆迁改造难、资金筹措难、建设周期长等诸多问题。上海壹号院项目作为上海市黄浦区重点旧改项目，占地面积9.57万平方米，建设体量高达43万平方米，是上海中心城区罕有的特大体量城市更新项目，受到社会各方关注。2022年房企出现流动性危机，上海壹号院项目陷入困境、拆迁及后续开发建设停滞。

一方面，拆迁滞后问题极大地影响了旧城改造进度，制约了上海市容市貌提升和商业焕新计划的推进。另一方面，该项目涉及4018户居民和87户企业的拆迁款支付问题亟待解决，若资金链断裂，金融机构贷款可能面临逾期风险，房企也将陷入生存危机。在此背景下，金融资源的精准输血与高效赋能成为纾困房地产项目的关键。要破解这一复杂局面，需通过统筹兼顾的重整方案实现破局。

2023年12月，中信金融资产在上海市黄浦区政府与监管部门的大力支持下，充分发挥逆周期调节的独特功能优势，聚合中信集团在“金融+地产”协同效应，牵头投入超40亿元纾困资金，联动中信集团成员单位，综合运用“法律隔离+实质管控+封闭运行+重组盘活”等专业手段，全方位扶持房企纾困，成功打破了项目停滞僵局，项目实现当年复工复产，解决了4018户居民、87户企业拆迁款支付难题，化解了存量金融机构贷款逾期风险，助力了黄浦区旧城改造计划推进。

中信金融资产成立专项工作组，兼顾拆迁居民企业、金融机构、受困房企各股东、地方政府等多方利益诉求，努力在利益拉锯中寻找到平衡点，研究制定了专门方案，派员每周参与项目例会，紧盯项目关键节点，实施全流程运营管控，全力推动纾困化险举措落地实施；强化项目预售资金监管账户管理，加强巡察严抓项目质量，确保资金安全和项目品质；主动协助房企开展多渠道、多元化营销，抢抓市场窗口期，实现三开三罄销售佳绩。

整合多方资源实现中信特色产融协同模式再升级

在项目纾困过程中，中信金融资产承担了统筹全局的核心角色，牵头投入纾困资金，运用逆周期调节功能，提供救助性金融服务。同时，凭借中信集团“四端一体”的产融协同化解风险模式的成功经验，联动集团成员单位在客户谈判、交易结构、风险隔离、代管运营等方面发挥各自专长，有效推动协同化险。

在风险端，中信信托通过穿透持有项目公司股权实施风险隔离，阻断项目价值外流，确保其与房地产企业整体风险分离。

在资产端，中信集团依托地产子公司专业能力，协同中信城开派驻监管团队，对工程、设计、销售等核心环节实施实质性管控，紧盯进度以盘活资产，恢复项目造血功能。

在价值端，项目各方（包括地方政府、参建方及债权人）协同优化产品品质，提升项目价值，打造高品质住房以满足多元化民生需求。

在品牌端，中信通过注入央企品牌信用，提振房企、市场信心，为项目纾困盘活提供赋能支持。

据统计，2022年以来,中信金融资产通过房企纾困保障商品房按期交付6.83万套，支付上游材料供应商欠款超113.33亿元，带动其他金融机构615亿元存量项目风险化解，推动超2362亿元货值的项目复工复产，有效服务保民生、保稳定。中信金融资产将持续发挥金融救助国家队作用，依托中信集团协同优势和品牌价值，积极探索多元化协同场景，把更多化险项目打造成城市地标，深度参与城市更新改造，服务人民群众美好生活。

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